Quelle qualité pour un investisseur immobilier ?

Quelle qualité pour un investisseur immobilier ?

 

 

J’ai commencé à investir en 2017. Quand j’ai compris l’intérêt de l’investissement locatif, 1 an plus tôt,  j’étais pressé. Je voulais que tout aille vite. Apprendre vite et beaucoup, pour trouver LE bien immobilier, pour trouver une banque, pour recevoir mon offre de prêt, pour signer vite la vente chez le notaire, pour les travaux, pour améliorer le choses, pour être un investisseur immobilier et faire plus…

 

Une fois que l’on a les mains dans le cambouis, qu’on est confronté aux longs délais administratifs, qu’on accumule les grains de sable, qu’on cherche les solutions, qu’on résout les problèmes, qu’on se satisfait de son travail, que tout roule enfin, on prend conscience que tout cela n’est que théorie….

 

Quelle est donc la grande qualité d’un investisseur immobilier ?

 

Vous l’aurez deviné, le temps et les délais sont omniprésents. Ce que l’on imagine, ou voudrait, n’est pas forcément ce qui se réalise. Il faut être patient.

 

Les différentes étapes lors d’un investissement immobilier ne sont pas forcément nombreuses mais peuvent révéler de multiples surprises au niveau des délais et ébranler notre patience :

 

La recherche du bien

 

C’est une partie difficile à estimer, combien de temps cela prendra ? C’est une partie un peu aléatoire, il faut être au bon endroit au bon moment et savoir se projeter. Un bien qui ferait fuir beaucoup de monde peut s’avérer être une pépite, attention aux apparences.

 

On peut se donner 3, 6 ou 12 mois pour trouver un bien en investissement locatif. Personne ne peut savoir combien de temps cela prendra. La perle rare peut arriver sur le marché demain comme dans 12 mois ou plus. Après 77 visites et X mois de recherche, vous pourriez encore être sur ce sujet.

 

Il faut savoir que même si l’on trouve Le bien et que l’on fait une offre, celle-ci peut être refusée. On repart alors dans de nouvelles recherches. Faites une pause dans vos recherches si le besoin s’en fait sentir. C’est parfois très bon de prendre du recul, d’avoir les idées claires.

 

La recherche du bien immobilier

 

La signature du compromis

 

Lorsque notre offre est acceptée, on a tendance à penser que la signature du compromis va se faire dans les jours qui suivent. C’est possible, mais encore une fois, aucune certitude. Il faut réunir tous les partis. De plus, pour la signature d’un compromis, le notaire doit réunir beaucoup de documents de la part du propriétaire : les diagnostics techniques de plomb, d’amiante, de gaz, d’électricité, et ce dossier n’est pas toujours à jour, il peut manquer une feuille.

Le notaire doit également obtenir les information concernant la copropriété, si le bien est en copropriété : le règlement de copropriété, le descriptif de division de l’immeuble, le carnet d’entretien de l’immeuble, les charges du lot et de la copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales, etc… Les listes ne sont pas exhaustives. Le notaire est tributaire du délai que mettront en œuvre les différents prestataires pour réunir les documents, et parfois le temps que toutes les parties réunissent tous les documents, plusieurs semaines peuvent s’écouler…

 

 

La signature de l’acte authentique de vente

 

On planifie la vente finale environ 3 mois après la signature du compromis. Délai approximatif permettant d’avoir l’emprunt auprès de la banque, délai de préemption de la mairie, etc… Encore une fois c’est théorique, mais possible. Ce délai peut même être plus court lorsque l’acheteur paye comptant. C’était le cas lors de la vente de mon 1er appartement il y a 10 ans.

 

Malheureusement, ce n’est pas toujours le cas.

 

Pour ma maison,  il y a eu plus de 4 mois entre la signature du compromis et la signature finale. Pourtant, il n’ y pas a eu l’été ou  les fêtes de fin d’année entre temps, j’ai juste signé 3 fois mon contrat de prêt. Ou plutôt, j’ai signé 3 contrats de prêt. La banque, ayant fait des erreurs à répétions dans la rédaction du contrat, l’annulait systématiquement après signature.

 

Pour mon immeuble de rapport, j’ai signé le compromis début novembre, et la signature finale a eu lieu en mars. Dans un premier temps, il a fallu récupérer tous les documents de la part du propriétaire pas très organisé. Ensuite, il y a eu les fêtes de fin d’année et d’autres vacances du propriétaire. Puis le notaire a demandé un renouvellement de diagnostic, certaines dates étaient passées. Heureusement que la mairie n’a pas été débordée pour rendre son avis sur son droit de préemption. Au final, presque 6 mois se sont écoulés avant d’en faire l’acquisition.

 

Les notaires sont aussi surbookés,  il est difficile de trouver une date qui convienne à tout le monde (acheteur, vendeur, notaire) et cela peut décaler la signature.

 

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Le délai des travaux

 

Le délai de travaux peuvent révéler quelques surprises. Convenir d’un rendez-vous pour faire le devis, puis avoir votre devis, c’est presque le Saint Graal, tant certains artisans sont longs à répondre. Votre entrepreneur retenu, le devis est signé avec une négociation pour commencer les travaux rapidement, ils sont très chargés eux aussi…

Pourtant les travaux ne commencent pas. Problème de commande, gars blessé, matériaux en rupture de stock, c’est un glissement de planning. Je ne parle pas des surprises que l’on peut découvrir une fois les travaux commencés, travaux supplémentaires que l’artisan n’avait pas vu lors de l’établissement du devis. La mise en location du bien s’éloigne encore une peu. Zen…

 

 

Trouver le locataire

 

Ca y est, on est bon, les travaux sont finis, on peut louer. Il est temps de mettre une annonce.

 

Il est assez facile de regrouper toutes les visites un même jour ou sur une période très courte. Une visite ne dure pas très longtemps, selon la taille de votre bien, et vous aurez toujours des candidats pour effectuer des visites et les regrouper au même moment.

 

La quantité de candidats augmente automatiquement le nombre de bons dossiers.

 

J’avais des craintes au début, lors de mes 1ère mises en location, je ne savais pas à quoi m’attendre, nombre de demandes, qualité des dossiers, etc… En fait, entre la mise en ligne de l’annonce, les visites, le choix du locataire et sa mise en place, tout peut être réalisé en une semaine. Même l’assureur était très rapide à répondre au dossier de validation.

 

Au préalable des visites, je fais déjà une sélection au téléphone ou par mail. j’ai toujours énormément de demandes, même après l’annonce supprimée. Il faut aussi être raisonnable, les visites ne se concluent pas forcément par une signature de bail. Les candidats décident de continuer leurs recherches ou je ne donne pas suite faute d’un dossier assez solide.

 

Un investisseur immobilier ne doit pas se précipiter sur le premier dossier venu pour louer rapidement. Il est préférable de perdre quelques jours de loyer et trouver un locataire solide, que de se précipiter pour éviter des vacances locatives, et se retrouver avec un mauvais locataire qui pourrait coûter plus cher.

 

Trouver le locataire

 

La patience est la plus grande vertu d’un investisseur immobilier.

 

Bill Gates a dit « La patience est un élément clé de la réussite », mon expérience d’investisseur immobilier a mis à l’épreuve ma patience à plusieurs reprises. J’ai compris qu’on ne pouvait pas tout maîtriser dans l’investissement immobilier, que l’on était plusieurs acteurs dans le processus, et que nous étions liés les uns aux autres. Parfois cela remettait en cause des délais fixés. Il faut savoir être souple et ne pas paniquer, ne pas stresser à chaque retard, car plus vous investirez, plus vous ferez face à des situations qui retarderont votre projet. Quelques jours, ou quelques semaines de retard ne sont pas grand-chose au regard d’un investissement immobilier que vous garderez de nombreuses années.

 

L’idée de cet article n’est pas de vous effrayer concernant l’investissement immobilier, c’est mon retour d’expérience. Tout peut aller comme sur des roulettes, mais il y a des événements qu’il ne vaut mieux pas ignorer, surtout qu’ils sont plus fréquents que l’on ne le croit. J’aurais aimé être formé, initié à cela.

 

La récompense ultime reste les visiteurs et votre futur locataire vous disant : « il est trop beau votre appartement ! » Je considère que ma mission est accomplie s’il est heureux de vivre ici.

 

A vous d’agir