Avant de se lancer à l’aveuglette dans un investissement immobilier, il est important de faire une étude de marché. Une étude de marché, c’est relever et connaitre des informations de terrain pour avoir une idée du prix au m², des loyers pratiqués, de la demande du secteur et s’assurer qu’on achète au bon prix.
Découvrir le marché avec LeBonCoin
Si vous démarrez votre étude de marché, c’est que vous avez identifié votre zone géographique de recherche. Personnellement, j’utilise Le Bon Coin pour faire les analyses. Je trouve le site bien fourni et représentatif du marché visible. Je vais sur les autres sites seulement lorsque je n’arrive pas à voir une quantité d’informations suffisantes. C’est très rare.
Ici vous pouvez lire mon article sur le choix de l’emplacement.
Prix au m² et Surface
Votre zone géographique sélectionnée, vous allez pouvoir avancer dans les différents filtres du site pour affiner votre recherche. Si votre nombre d’annonces affiché est trop maigre, c’est que vous avez trop filtré, ou que votre recherche est très spécifique. En fonction des cas, il faudra supprimer certains filtres pour voir plus d’annonces. C’est très facile, le site est intuitif.
Le but est de répertorier la surface, le prix et l’état du bien. On en déduira rapidement le prix au m². Ces 3 informations sont très importantes et étroitement liées. Le prix dépendra directement de la surface et de l’état. L’état indiquera l’importance des travaux. La surface indiquera la taille du projet et son potentiel.
Nous arrivons à un tableau de la forme ci-dessous. J’ai étoffé les informations de bases avec le type du logement, des commentaires, le quartier, le vendeur etc… Vous pouvez rajouter ce qu’il vous plaît.
Chaque ligne représente une annonce. Sur la première ligne, vous allez compléter l’état du bien, sa surface et enfin son prix. Dans la dernière colonne, le calcul se fera automatiquement pour vous donner le prix au m² du bien.
Au dessus du tableau, vous avez une synthèse des prix au m² avec le prix moyen de la zone géographique que vous avez sélectionné, le prix mini et le prix maxi. Cela permet d’évaluer la position du bien en fonction du marché.
La comparaison des biens
Attention, un point important, comparez ce qui est comparable : Studio vs studio et non un T3. Mettez les biens neufs d’un côté et les biens anciens de l’autre. C’est pour cela qu’il y a un marché dit « du neuf » et un marché dit « de l’ancien ». La valeur n’est pas la même.
Les bonnes affaires
Ces 1ère informations en poche, vous pouvez aisément observer les écarts entre les biens, entre les zones géographiques, les quartiers, les villes, jusqu’au centre-ville. Vous pouvez appliquer cette méthode pour une maison, un appartement, un immeuble de rapport, etc…
N’hésitez pas à utiliser Excel et à en abuser pour vous faire des tableaux et analyses dans tous les sens.
Les logiciels de tableur seront de très bons partenaires.
Si vous le souhaitez, je vous donne ici gratuitement la trame du tableau au format Excel.
Vous n’aurez plus qu’à le compléter.
Et les loyers ?
La méthode est exactement la même pour déterminer les loyers de la région que vous aurez sélectionnée. Cependant, il faudra être un peu plus rigoureux. Il faudra intégrer des éléments supplémentaires à l’analyse : la surface locative et les charges. Le nombre de chambre a son importance.
Le tableau prend une nouvelle forme, comme ci-dessous. Vous pouvez entrer les charges. Le prix se calcule automatiquement, avec ou sans les charges.
Je vous donne ici gratuitement la trame de ce second tableau au format Excel.
Comme le 1er, vous n’aurez plus qu’à le compléter.
Et maintenant ?
Dans certaines zones géographiques vous aurez peut-être moins d’offres. Il faudra alors faire votre étude de marché à plusieurs intervalles de temps, pour récolter l’information, et élargir un peu le secteur.
Maintenant à vous de faire l’étude de marché dans votre région et d’analyser le prix au m² pour la zone géographique qui vous intéresse.
Les investisseurs qui développent rapidement leur patrimoine font des études de marché.
A vous d’agir !
PS : Prochaine étape : le courtier et le prêt.
