Avant de signer pour un appartement ou un immeuble, on regarde le marché. Concrètement, une étude de marché consiste à relever des informations de terrain : le prix au m², les loyers pratiqués, la demande du secteur. De quoi savoir si on achète au bon prix plutôt que de se fier à son intuition.
Découvrir le marché avec LeBonCoin
Si vous démarrez votre étude de marché, c’est que vous avez déjà repéré votre zone géographique. J’utilise Le Bon Coin pour mes analyses : le site est bien fourni et représentatif du marché visible. Je ne vais voir ailleurs que lorsque l’information y manque, ce qui arrive rarement.
L’emplacement reste le premier critère, parce que c’est lui qui détermine la rentabilité d’un bien locatif. Une étude de marché ne dispense jamais de bien choisir son quartier.
Prix au m² et Surface
Une fois votre zone sélectionnée, jouez avec les filtres du site pour affiner votre recherche. Trop peu d’annonces affichées ? Vous avez trop filtré, ou votre recherche est trop spécifique : retirez quelques critères pour élargir. Le site est intuitif, ça va vite.
Le but : répertorier la surface, le prix et l’état de chaque bien. On en déduit le prix au m². Ces trois données sont étroitement liées. Le prix dépend directement de la surface et de l’état. L’état indique l’ampleur des travaux ; la surface, la taille du projet et son potentiel.
On arrive à un tableau de la forme ci-dessous. J’ai étoffé les informations de base avec le type de logement, des commentaires, le quartier, le vendeur, etc. Rajoutez ce qui vous est utile.
Chaque ligne représente une annonce. Sur la première, vous renseignez l’état du bien, sa surface et son prix. Dans la dernière colonne, le calcul se fait tout seul pour vous donner le prix au m².
Au-dessus du tableau, une synthèse vous donne le prix moyen de la zone sélectionnée, le mini et le maxi. C’est ce qui permet de situer un bien par rapport au marché.
La comparaison des biens
Un point à ne pas rater : comparez ce qui est comparable. Un studio avec un studio, pas avec un T3. Les biens neufs d’un côté, l’ancien de l’autre. C’est précisément pour ça qu’on parle d’un marché « du neuf » et d’un marché « de l’ancien » : la valeur n’est pas la même.
Les bonnes affaires
Ces premières informations en poche, vous repérez facilement les écarts entre les biens, entre les zones, les quartiers, les villes, jusqu’au centre-ville. La méthode marche pour une maison, un appartement comme pour un immeuble de rapport.
N’hésitez pas à abuser d’Excel pour croiser vos tableaux et vos analyses dans tous les sens.
Les tableurs sont de très bons partenaires pour ça.
Si vous le souhaitez, je vous donne ici gratuitement la trame du tableau au format Excel.
Vous n’aurez plus qu’à le compléter.
Et les loyers ?
Pour les loyers de la région sélectionnée, la méthode est exactement la même, mais il faut être un peu plus rigoureux. On intègre des éléments supplémentaires à l’analyse : la surface locative et les charges. Le nombre de chambres a son importance.
Le tableau prend une nouvelle forme, comme ci-dessous. Vous entrez les charges, et le prix se calcule automatiquement, avec ou sans elles.
Je vous donne ici gratuitement la trame de ce second tableau au format Excel.
Comme le premier, vous n’aurez plus qu’à le compléter.
Et maintenant ?
Dans certaines zones, vous aurez moins d’offres. Faites alors votre étude à plusieurs intervalles dans le temps pour récolter assez d’informations, et élargissez un peu le secteur.
À vous de faire l’étude dans votre région et d’analyser le prix au m² de la zone qui vous intéresse.
Les investisseurs qui développent vite leur patrimoine, eux, font leurs études de marché.
A vous d’agir !
PS : prochaine étape, passer par un courtier pour décrocher votre prêt, puis voir ce que fait le notaire au moment de signer.
