Vous avez trouvé votre bien immobilier ? La banque a accepté votre prêt ? Il ne vous reste plus qu’une chose à faire : signer chez le notaire l’acte authentique de vente. C’est le rôle du notaire que tout le monde connaît dans une transaction immobilière, celui qui valide la vente et votre acquisition. Pourtant, il ne passe pas ses journées à cela.
On va se concentrer ici sur son rôle dans l’immobilier : ce qu’il fait concrètement, comment se calculent les frais de notaire et les taxes, et les conseils qu’il peut vous transmettre.
Je laisse de côté ses autres champs d’activité : la famille, le contrat de mariage, le testament, la donation, la succession, l’entreprise, la collectivité, etc.
Qu’est-ce qu’un notaire ?
Le notaire est un juriste de droit privé et un officier public, nommé par l’autorité publique, chargé d’instrumenter les actes juridiques civils, dits actes notariés, de juridiction non-contentieuse pour lesquels la forme authentique est prescrite par la loi ou requise par les parties.
C’est la définition Wikipédia.
Il s’occupe de la rédaction et de la réception des actes et contrats auxquels il confère un caractère d’authenticité. Dans une transaction immobilière, il apporte la preuve irréfutable et incontestable de la réalité des actes. Il est ensuite chargé de les conserver.
Il veille à ce que les actes soient valables à l’égard de l’acheteur, du vendeur, mais aussi de tous. Le notaire surveille et valide le versement des sommes dues dans les différentes transactions.
La finalisation de la vente immobilière
On imagine souvent que le notaire n’intervient qu’à la toute fin de la transaction. Ce n’est pas le cas. Son travail commence bien plus en amont et il est moins simple qu’il n’y paraît.
Il démarre dès la signature du compromis ou de la promesse de vente, donc avant même que vous ayez obtenu votre prêt.
À ce stade, le notaire réunit tous les documents nécessaires à la validation de la transaction : les titres de propriété, les diagnostics techniques (plomb, amiante, gaz, électricité), et, si le bien est en copropriété, le règlement de copropriété, le descriptif de division de l’immeuble, le carnet d’entretien, les charges du lot et de la copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales, la recherche des hypothèques, etc.
Une fois ce travail réalisé, le notaire a une vision globale du bien et de la transaction. Il peut alors :
- Préparer l’acte authentique de vente
- Faire les virements des fonds autorisés par la banque
- Authentifier la transaction
- Faire toutes les déclaration et publications nécessaires
- Garantir la conservation de l’acte notarié
- Et vous conseiller selon votre situation personnelle
L’acte de vente
On arrive à la fin du processus. Le notaire rédige l’acte authentique de vente et enregistre la transaction. Cet acte est lu à haute voix, en intégralité, par le notaire lors du rendez-vous final : tout ce qu’il contient est dit, entendu par toutes les personnes présentes et pris en compte.
Vérifiez que l’acte authentique correspond à ce qui était convenu dans l’avant-contrat.
Un doute ? Besoin de précisions ? Ne signez rien. C’est le moment de poser vos questions et d’éclaircir les choses avec le notaire et la partie adverse.
Le déblocage des fonds
Comme évoqué plus haut, le rôle du notaire ne s’arrête pas à la signature. Il procède aussi à l’appel de fonds auprès de la banque prêteuse : il envoie la demande de déblocage des fonds de votre prêt immobilier, en indiquant le montant et la date de signature de l’acte authentique.
Le déblocage se fait par virement sur un compte de dépôt chez le notaire. Le versement n’a lieu qu’après la signature de l’acte.
Si vous avez versé une somme lors de la promesse de vente, elle a elle aussi été virée sur ce compte de dépôt, que le notaire sécurise jusqu’à la signature de l’acte authentique.
Les frais de notaire
Au moment de signer l’acte authentique, une fois tous les éléments validés et le déblocage des fonds autorisé par la banque, vous réglez aussi les frais de notaire. Ces frais regroupent ses émoluments, c’est-à-dire ses honoraires, mais aussi les droits, taxes et formalités divers. Les émoluments ne représentent qu’une toute petite partie du montant des frais perçus par le notaire.
Qui paye ?
C’est l’acheteur du bien qui prend en charge les honoraires de notaire et les autres frais de transaction. C’est inscrit dans la loi, à l’article 1593 du Code civil.
Il existe des cas où c’est le vendeur qui paye cette somme, d’un commun accord avec l’acquéreur. Une décision prise en amont ensemble, en général pour des raisons financières.
Quand le vendeur verse les émoluments du notaire, on parle d’une transaction « acte en mains ».
Le calcul des frais de notaire
Les frais de notaire se calculent en proportion du prix de la vente. Un taux dégressif s’applique selon des paliers liés au montant de la transaction. Ils comprennent aussi des frais divers : les formalités engagées par le notaire, les frais de publication et les droits d’enregistrement.
Sur cette page, vous trouverez les tarifs officiels des frais de notaires.
Et ici les tarifs officiels des frais de succession.
Les frais de notaire et le prêt immobilier
Vous pouvez intégrer les frais de notaire dans votre prêt immobilier. C’est particulièrement pertinent dans une démarche d’investissement locatif : vous évitez de sortir des liquidités et vous les gardez pour des travaux à venir ou des imprévus. Cela évite aussi de fragiliser la transaction par un manquement de trésorerie.
Au passage, on peut intégrer beaucoup d’éléments dans un prêt immobilier : l’assurance du prêt (par défaut), des travaux, de l’ameublement, les impôts locaux, des frais de dossier. C’est ce que j’ai fait avec mon prêt, sans le savoir d’ailleurs. La banque avait vu large sur la somme à débloquer, puisque certains frais ne sont connus précisément que le jour de la rédaction de la facture. J’ai pu profiter de ces estimations.
Rien d’automatique : la banque reste libre de refuser l’intégration de ces frais divers, comme elle peut vous imposer un apport personnel de X %. Ce sont des sujets de négociation, parfois plus simples à mener quand on se fait accompagner par un courtier.
Vous pouvez retrouver mon article : Comment négocier avec la banque ?
Le conseil du notaire
Le conseil fait aussi partie du rôle du notaire. C’est un droit et un devoir, comme pour un avocat, au titre de sa fonction d’officier public. Expert de l’immobilier et du patrimoine, il peut conseiller acquéreurs et vendeurs selon leur maîtrise du sujet. C’est d’ailleurs ce qui en fait l’un des intermédiaires précieux d’une transaction.
Si vous avez des questions sur l’immobilier, le patrimoine ou votre situation matrimoniale, n’hésitez pas à demander conseil à votre notaire.
A vous d’agir !
