Le processus dans l’investissement immobilier fait appel à de nombreux domaines et de nombreux interlocuteurs. Ces différents acteurs, et intermédiaires pour certains, de notre projet d’investissement immobilier nous sont indispensables ou utiles dans nos démarches.
Table des matières
Les acteurs indispensables dans l’investissement immobilier
L’acheteur : vous et moi, le futur propriétaire du bien à louer,
Le ou les vendeur : le ou les futur(s) ex-propriétaire(s) du bien. Je dis « les » car parfois nous sommes confrontés à des familles en indivision, donc l’avis et la signature de chacun sera nécessaire.
Le notaire, naturellement.
Sans l’une de ces 3 parties, il n’y aura pas de transaction immobilière.
Les intermédiaires
Le traditionnel agent immobilier, ou le mandataire, très à la mode en ce moment.
Le courtier, un intermédiaire financier pratique, attention tout de même, nous verrons pourquoi.
Les professionnels du secteur : diagnostiqueurs, experts, artisans..
Les banques
Voyons ensemble les rôles de chacun :
L’acheteur
L’acheteur ou l’acquéreur, en l’occurrence vous, est la personne qui souhaite acquérir un bien immobilier. Vous pouvez relire mon article (n°1) sur Comment investir dans un immeuble de rapport ?
Le vendeur
Le vendeur est la personne qui possède un bien immobilier et qui souhaite le vendre. Il existe des cas : les successions de famille, où le bien immobilier sera à vendre par plusieurs vendeurs. Les raisons en sont les lois françaises et les titres de propriétés, je passe sur les détails.
Dans le futur, vous serez peut être amené à vendre votre bien immobilier. Vous serez de l’autre côté de la barrière avec des démarches spécifiques à la vente. Nota, cela pourrait être le sujet d’un nouvel article : comment vendre son bien.
Le notaire
Généralement, le vendeur fera appel à son notaire pour établir la vente. Sachez que vous aussi, vous pouvez faire appel à votre notaire si vous en avez un, c’est un droit. Cela ne vous coûtera pas plus cher en plus, vos honoraires seront alors divisés à 50/50 entre les 2 notaires, au lieu de 100% pour l’un. En temps voulu, vous pourrez négocier ce montant et économiser encore un peu d’argent.
Le notaire est le dernier acteur obligatoire pour clôturer la transaction immobilière. Il garantit la légalité de la transaction en s’occupant des formalités de la vente, des enregistrements légaux, hypothèque notamment, et les publications. Il se charge également de collecter les taxes qui reviennent à l’État.
Il y a tellement de chose à dire, que cela pourrait aussi faire l’objet d’un article : Le notaire et l’étude notariale peut-être ?
L’agent immobilier
Les agents immobiliers ou les mandataires immobiliers sont partout aujourd’hui. Aucune difficulté pour en trouver un. Attention, cet intermédiaire n’est pas votre copain, mais pourra être un atout précieux dans votre recherche.
Il y a ceux qui n’y connaissent rien en investissement immobilier, qui n’ont jamais pratiqué, et qui vont pourtant vouloir vous conseiller ou vous convaincre de telle ou telle chose pour pousser à la vente.
Il y a ceux qui pratiquent ou connaissent bien mieux l’investissement immobilier et qui sauront vous transmettre le bon tuyau.
Si vous n’avez pas de temps à consacrer à la recherche de biens, il pourra le faire pour vous. Il s’occupera de toute la partie recherche et vous fera visiter les biens ensuite. Personnellement, je préfère m’occuper de cette partie, j’aime contrôler les choses, mais surtout vérifier que le bien corresponde bien à mon objectif. Le mandataire n’est pas dans votre tête et n’a pas forcément toutes les informations.
En revanche, il peut vous proposer un bien qui n’est pas encore sur le marché. Pratique, car il n’y pas de concurrence de recherche dans ce cas.
Plus tard, l’agent immobilier négociera avec le vendeur. Pratique là aussi, ce n’est pas vous qui faites le boulot, pas vous qui cherchez les formulations pour négocier. Leurs honoraires peuvent être un investissement payant dans votre acquisition. C’est l’acheteur qui prend en charge les coûts de l’agence immobilière.
Et enfin, il s’occupe de préparer la vente avec le notaire.
Pour revenir au prix, Ce service peut varier de 3 à 8 % du prix de la vente. Mais vous pouvez économiser 10, 20, 30%… ou plus avec une négociation rondement menée ! Il peut aussi être déduit de vos revenus fonciers.
Il est des cas où notre agent est de piètre qualité, pas réactif, pas de négociation, rien à gagner au final.
L’agent immobilier est optionnel, si vous trouvez un vendeur, négociez en direct avec lui, vous pouvez prendre directement rendez-vous chez le notaire pour signer le compromis de vente ou la promesse de vente.
Le courtier
Le courtier va solliciter les banques afin d’obtenir le meilleur taux d’emprunt et les meilleures conditions bancaires pour vous. En échange, il sera rémunéré par la banque chez qui vous signez, et éventuellement par vous, selon le prestataire.
Le recours à ce prestataire est complètement optionnel, mais il pourra peut-être vous faire économiser plusieurs milliers d’euros et du temps.
Si en apparence le courtier travaille pour vous, il travaille surtout pour lui. Il ne vous dit pas toujours tout ce qu’il faut savoir. Son carnet d’adresse de banques à solliciter est déjà établi, ce sont des contacts récurrents.
Je conseille de faire un ou deux rendez-vous en parallèle dans des banques, on peut avoir de belles surprises. Pour ma résidence principale j’ai obtenu bien mieux que le courtier contacté en seulement 2 rendez-vous et très peu d’efforts. Mon dossier était complet et ficelé.
Pour mon immeuble, en passant par un autre courtier cette fois, j’ai eu quelque chose de correct. Les présentations du courtier m’ont moyennement convaincu. Je pense que j’aurais pu avoir mieux avec plus de temps, mais j’étais pressé, impatient, débutant, comme je le décris dans cet article : Quelle qualité pour d’un investisseur immobilier ?
Si vous recherchez un courtier et que vous ne savez pas par où commencer, je vous propose le mien. Inscrivez-vous et il vous rappellera rapidement.
Les professionnels du secteur
Les professionnels sont nombreux et de nouvelles spécialités se créent. On pourra solliciter des experts immobiliers, des géomètres, des architectes, des artisans traditionnels pour les travaux et également des diagnostiqueurs qui pourront intervenir à différents moments de la transaction.
Je ne rentre pas dans le détail de chaque profession, cela pourra faire l’objet de nouveaux articles.
La banque
Si vous avez gagné au loto, vous n’avez pas besoin de passer par une banque. Cependant, il est déconseillé d’utiliser ses économies pour faire un investissement locatif.
Pour obtenir un prêt, la banque est à votre écoute, toujours à la recherche de nouveaux client, elle étudiera votre dossier. En fonction des garanties de votre profil, elle vous fera une proposition de prêt pour d’acquérir votre bien. Il ne vous restera plus qu’à négocier au mieux.
Vous pouvez d’ailleurs relire mon article sur le sujet : comment négocier avec la banque.
A retenir
Voici une belle synthèse des différents acteurs dans l’investissement immobilier.
Il faut retenir les principaux : l’acheteur, le vendeur et le notaire.
Les autres intermédiaires sont optionnels mais précieux.
Il est vrai qu’ils vont alourdir la facture de l’achat avec leurs commissions, mais employés à bon escient, ils pourront vous faire économiser des milliers d’euros.
J’espère que cela aura éclairci votre vision de l’investissement immobilier. Il est important de s’entourer des bonnes personnes.
A vous d’agir
