Acheter un bien locatif, c’est composer avec une poignée d’interlocuteurs : le vendeur, le notaire, l’agent, le courtier, la banque, sans compter les artisans et les diagnostiqueurs. Certains sont incontournables, d’autres optionnels, et tous ne défendent pas vos intérêts de la même manière. Voici qui fait quoi, et lesquels valent vraiment leur commission.
Les acteurs indispensables dans l’investissement immobilier
L’acheteur : vous et moi, le futur propriétaire du bien à louer.
Le ou les vendeur(s) : le ou les futur(s) ex-propriétaire(s) du bien. Je dis « les » car on tombe parfois sur des familles en indivision, et l’avis comme la signature de chacun deviennent alors nécessaires.
Le notaire, naturellement.
Sans l’une de ces trois parties, il n’y a pas de transaction immobilière.
Les intermédiaires
Le traditionnel agent immobilier, ou le mandataire, très à la mode en ce moment.
Le courtier, un intermédiaire financier pratique, avec quelques réserves dont je parle plus bas.
Les professionnels du secteur : diagnostiqueurs, experts, artisans…
Les banques.
Voyons le rôle de chacun.
L’acheteur
L’acheteur, l’acquéreur, en l’occurrence vous : la personne qui souhaite acquérir un bien. Si votre objectif est de vous constituer un revenu avec l’immobilier locatif, c’est vous qui portez le projet de bout en bout. Vous pouvez aussi relire mon article (n°1) sur « Comment investir dans un immeuble de rapport ? ».
Le vendeur
Le vendeur possède un bien et veut le vendre. Certains cas se compliquent : dans une succession familiale, le bien est mis en vente par plusieurs vendeurs à la fois. La raison tient aux lois françaises et aux titres de propriété, je passe sur les détails.
Un jour, vous serez peut-être amené à vendre votre propre bien. Vous passerez alors de l’autre côté de la barrière, avec des démarches propres à la vente. Ce sera sans doute le sujet d’un prochain article : comment vendre son bien.
Le notaire
En général, le vendeur fait appel à son notaire pour établir la vente. Sachez que vous pouvez faire appel au vôtre si vous en avez un, c’est un droit. Et cela ne coûte pas plus cher : les honoraires sont alors partagés 50/50 entre les deux notaires, au lieu d’aller à 100 % à l’un d’eux. Le moment venu, vous pourrez même négocier ce montant et grappiller encore un peu.
Le notaire est le dernier acteur obligatoire pour clôturer la transaction. Il garantit la légalité de la vente en s’occupant des formalités, des enregistrements légaux, de l’hypothèque notamment, et des publications. Il collecte aussi les taxes qui reviennent à l’État.
Il y a beaucoup à dire sur lui ; j’y reviens en détail dans un article dédié au rôle exact du notaire dans une vente.
L’agent immobilier
Les agents et les mandataires immobiliers sont partout aujourd’hui, aucune difficulté pour en trouver un. Mais attention : cet intermédiaire n’est pas votre copain, même s’il peut devenir un atout précieux dans votre recherche.
Il y a ceux qui n’y connaissent rien en investissement immobilier, qui n’ont jamais pratiqué, et qui vont quand même vouloir vous conseiller ou vous convaincre pour pousser à la vente.
Et il y a ceux qui pratiquent, qui connaissent bien mieux le terrain, et qui sauront vous transmettre le bon tuyau.
Si vous n’avez pas le temps de chercher des biens, il le fera pour vous : il s’occupe de toute la recherche, puis vous fait visiter. Personnellement, je préfère garder cette partie en main, j’aime contrôler les choses et surtout vérifier que le bien colle à mon objectif. C’est d’ailleurs le moment où l’on étudie sérieusement le marché local. Le mandataire n’est pas dans votre tête et n’a pas forcément toutes les informations.
En revanche, il peut vous proposer un bien qui n’est pas encore sur le marché. Pratique : pas de concurrence sur la recherche dans ce cas.
Plus tard, c’est lui qui négociera avec le vendeur. Pratique là aussi : ce n’est pas vous qui faites le travail ni qui cherchez les bonnes formulations. Bien employés, ses honoraires sont un investissement qui se rentabilise sur l’acquisition. C’est l’acheteur qui prend en charge les frais d’agence.
Enfin, il prépare la vente avec le notaire.
Pour en revenir au prix : ce service représente 3 à 8 % du prix de vente. Mais une négociation rondement menée peut le faire baisser de 10, 20, 30 %… voire davantage. Et il peut aussi être déduit de vos revenus fonciers.
Il arrive aussi de tomber sur un agent de piètre qualité : peu réactif, aucune négociation, rien à en tirer au final.
L’agent reste optionnel. Si vous trouvez un vendeur et négociez en direct avec lui, vous pouvez prendre rendez-vous chez le notaire pour signer le compromis ou la promesse de vente, sans intermédiaire.
Le courtier
Le courtier sollicite les banques pour vous décrocher le meilleur taux et les meilleures conditions. En échange, il est rémunéré par la banque où vous signez, et parfois par vous, selon le prestataire. J’ai détaillé ailleurs ce qu’un courtier peut réellement vous apporter.
Le recours à ce prestataire est totalement optionnel, mais il peut vous faire gagner plusieurs milliers d’euros et beaucoup de temps.
En apparence, le courtier travaille pour vous ; en réalité, il travaille surtout pour lui. Il ne vous dit pas toujours tout. Son carnet d’adresses de banques est déjà constitué, ce sont des contacts récurrents avec qui il a ses habitudes.
Mon conseil : prenez un ou deux rendez-vous en parallèle dans des banques, en direct, les surprises sont parfois bonnes. Pour ma résidence principale, j’ai obtenu bien mieux que le courtier contacté, en deux rendez-vous et très peu d’efforts. Mon dossier était complet et ficelé.
Pour mon immeuble, en passant cette fois par un autre courtier, j’ai eu quelque chose de correct. Ses présentations m’ont moyennement convaincu. J’aurais sans doute pu obtenir mieux avec plus de temps, mais j’étais pressé, impatient, débutant, comme je le raconte dans cet article : « Quelle qualité pour un investisseur immobilier ? ».
Si vous cherchez un courtier et ne savez pas par où commencer, je vous propose le mien : inscrivez-vous et il vous rappellera rapidement.
Les professionnels du secteur
Les professionnels sont nombreux, et de nouvelles spécialités apparaissent. Selon les moments de la transaction, on sollicite des experts immobiliers, des géomètres, des architectes, des artisans pour les travaux, ou encore des diagnostiqueurs.
Je n’entre pas dans le détail de chaque métier, ce sera l’occasion de futurs articles.
La banque
Si vous avez gagné au loto, pas besoin de banque. Cela dit, il est déconseillé d’engloutir ses économies dans un investissement locatif : l’emprunt reste le bon levier.
Pour le prêt, la banque est à votre écoute, toujours en quête de nouveaux clients : elle étudiera votre dossier. Selon les garanties de votre profil, elle vous fera une proposition pour financer le bien. Il ne vous restera plus qu’à négocier au mieux.
Vous pouvez d’ailleurs relire mon article sur le sujet : comment négocier avec la banque.
A retenir
Trois acteurs sont incontournables : l’acheteur, le vendeur et le notaire. Sans eux, pas de vente.
Les autres, agent et courtier en tête, restent optionnels. Leurs commissions alourdissent la note, mais bien choisis et bien négociés, ils peuvent vous faire économiser plusieurs milliers d’euros. Mal choisis, ils ne servent à rien. Tout est là : savoir s’entourer, et garder la main sur ses décisions.
A vous d’agir.
