Quelques logements loués, des loyers qui tombent chaque mois une fois que vous avez cessé de travailler : c’est l’idée derrière l’immobilier locatif quand on prépare sa retraite. Vous vous constituez un patrimoine et, en parallèle, des revenus complémentaires versés par vos locataires.
Optimiser sa retraite dans le neuf ou dans l’ancien ?
Neuf et ancien n’ouvrent pas droit aux mêmes dispositifs de défiscalisation immobilière. Le choix se tranche selon votre stratégie d’investissement, et il mérite qu’on s’y arrête sérieusement.
Le neuf répond mieux aux contraintes des dernières lois immobilières et vise une rentabilité sur le long terme. Selon votre profil, l’État vous accorde une réduction d’impôt importante pour soutenir la construction de logements. S’y ajoutent des atouts concrets : une assurance construction qui couvre le bien pendant ses dix premières années, et des matériaux modernes, moins énergivores, qui valorisent le logement au moment de la revente.
L’ancien tient la route lui aussi. Il demande souvent des travaux de rénovation, mais ce n’est pas forcément un budget en plus : ils s’intègrent à votre plan de financement, et des aides comme MaPrimeRénov’ et ses évolutions récentes allègent la facture. Ces travaux ajoutent de la valeur au bien, soit un avantage de plus à la revente. Surtout, ils se déduisent de vos impôts : de quoi passer quelques années sans en payer.
Au final, tout dépend de votre stratégie d’investissement. Et rien ne vous interdit de mener les deux de front.
l’immobilier locatif : le placement d’une retraite ?
L’âge de départ à la retraite est passé à 62 ans il y a quelques années, et il pourrait bien atteindre 64 ans : c’est le nouveau point d’équilibre que retiennent les calculs économiques du système.
Cette baisse de revenus, vous pouvez l’anticiper très tôt : quinze, vingt ans à l’avance, davantage encore si vous me lisez jeune. Reste à savoir où placer son argent. Au moment où j’écris ces lignes, l’assurance-vie et le livret A ne rapportent quasiment plus rien, même pas de quoi suivre l’inflation et protéger votre capital.
Dans ce contexte, l’immobilier locatif s’impose comme l’un des placements les plus fiables : il construit un patrimoine à transmettre à vos enfants tout en versant un revenu complémentaire, sous forme de rente.
Côté financement, les montages sont nombreux, chacun avec sa fiscalité propre sur les revenus locatifs. Tout se joue sur le statut et le régime que vous choisissez : le LMNP (loueur en meublé non professionnel) et son abattement forfaitaire, ou le régime au réel si vous engagez beaucoup de travaux. Bien choisi, ce cadre fiscal augmente nettement votre rentabilité. Pour démêler ces options et décrocher le bon crédit, un courtier en immobilier fait souvent gagner du temps et quelques points de taux. Les loyers encaissés chaque mois financent ensuite vos autres projets.
Où investir pour optimiser sa retraite avec l’immobilier locatif ?
La réponse est simple : PARTOUT.
On vous répétera que tout se joue sur la localisation : viser une ville dynamique, attractive, à forte demande locative, jeune et en pleine croissance démographique. C’est FAUX. Vraiment archi FAUX. J’insiste, parce que c’est le pire conseil qu’on puisse suivre quand on débute. J’en ai fait tout un article sur l’emplacement et l’étude de marché.
La plupart des conseils ont une part de vérité, parce qu’ils dépendent de votre stratégie d’investissement. Celui-là, non : à bannir.
Ma dernière anecdote en date : un cousin par alliance a acheté une grande ruine non habitable au milieu de nulle part. Lorsqu’il m’y a emmené au détour de toutes ces petites routes, je pensais qu’il s’était perdu… Plusieurs bâtiments en pierre, un hangar ouvert, du terrain en friche, des arbres à abattre. Il avait tout à faire : déposer la charpente pourrie, créer les ouvertures, décaisser et couler une dalle béton car tout était sur terre battue, etc… Aujourd’hui le gros œuvre est fini, l’intérieur est en cours de réalisation. C’est déjà loué. Si si. Les gens du coin, le bouche à oreille, le besoin en toute région. Ça lui fait 2 maisons en pierre et une 3ème plus tard.
PARTOUT.
A vous d’agir
