Guillaume Martinaud, président du réseau d’agences Orpi, qualifie depuis plusieurs mois le marché locatif français de marché « apocalyptique ». Le 15 octobre 2026, il présente les résultats d’une consultation citoyenne menée avec Make.org pendant huit semaines, jusqu’au 28 mai 2026 : 16 348 participants, 1 053 propositions, 178 362 votes. Sa formule, reprise largement dans la presse professionnelle, résume l’alerte : « on a tué l’investissement locatif, ce n’est plus rentable de louer aujourd’hui. »
Une alerte professionnelle, à prendre avec son contexte
Orpi est un réseau d’agences dont l’activité, transactions et gestion locative, dépend directement du nombre de logements mis sur le marché. Ce constat ne rend pas son alerte fausse : il explique pourquoi la fédération a un intérêt commercial direct à ce que l’investissement locatif reste attractif. Le même climat pèse d’ailleurs sur un autre maillon de la chaîne, celui qui finance l’achat : la hausse récente des taux de crédit immobilier complique aussi bien l’acquisition d’une résidence principale que celle d’un bien destiné à la location.
Dans les propositions recueillies par la consultation Orpi/Make.org, le thème le mieux représenté est la relation entre propriétaires et locataires (18 % des propositions), devant la fiscalité immobilière (14 %), puis à égalité le financement de l’acquisition, la régulation du marché du logement et la construction (13 % chacun). Martinaud en tire, le 16 octobre, quatre demandes publiques selon le Journal de l’Agence : une loi du logement intégrée sur cinq ans adossée à des états généraux, une simplification réglementaire ramenant les délais de projet de sept à trois ans, une relance de la construction visant 450 000 logements par an, et un statut du bailleur privé élargi, avec un amortissement fiscal annoncé à 4 %.
Ce qu’Orpi réclame, et ce qui existe déjà
Ce dernier point mérite d’être précisé, car un format de statut du bailleur privé existe déjà. Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun ouvre un amortissement déductible des revenus fonciers de 3 à 5,5 % par an, en échange d’un engagement de location nue de neuf ans à loyer plafonné, dans un immeuble collectif : logement neuf conforme à la norme RE2020, ou logement ancien ayant fait l’objet d’une rénovation lourde (travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, pour atteindre un diagnostic de performance énergétique A ou B). La demande d’Orpi porte donc sur un périmètre plus large, pas sur la création d’un dispositif qui n’existerait pas du tout : la fédération réclame notamment que le même principe s’applique aussi à la location meublée, aujourd’hui exclue du Jeanbrun, avec un taux d’amortissement unique annoncé à 4 %. Ce qui reste à trancher, c’est la forme exacte que prendrait cet élargissement : rien dans les textes publiés à ce jour ne permet de l’affirmer.
La fiscalité rogne le rendement avant même l’impôt sur le revenu
Un loyer encaissé en location nue supporte deux prélèvements distincts. D’abord l’impôt sur le revenu, au barème progressif. Ensuite des prélèvements sociaux de 17,2 %, confirmés par l’administration fiscale : CSG à 9,2 %, CRDS à 0,5 % et prélèvement de solidarité à 7,5 %. Pour un propriétaire déjà imposé à la tranche marginale de 30 %, le taux effectif sur chaque euro de loyer net atteint donc 47,2 %. Sur un bien dégageant 10 000 euros de revenus fonciers nets par an, près de 4 720 euros partent ainsi en impôt et en charges sociales, avant même de couvrir la taxe foncière, dont la révision des bases en 2026 alourdit elle aussi la facture de certains propriétaires.
Le calendrier énergétique retire des logements de la location, un par un
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a intégré la performance énergétique aux critères de décence d’un logement. Son calendrier, confirmé par le ministère de la Transition écologique, interdit la location d’un bien classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) depuis le 1er janvier 2025, en France métropolitaine. Le classement F suivra en 2028, puis le E en 2034. Cette interdiction ne vide pas le marché du jour au lendemain : elle s’applique aux nouvelles mises en location et aux renouvellements de bail, pas aux baux en cours. Un propriétaire dont le bien est mal classé garde un choix, pas une obligation immédiate : financer les travaux de rénovation, ou vendre avant l’échéance plutôt que de rénover à perte.
La fin du Pinel referme une porte que le Jeanbrun rouvre à moitié
Le dispositif Pinel n’accorde plus aucun agrément depuis le 1er janvier 2025 : aucun achat réalisé après cette date n’ouvre droit à sa réduction d’impôt, quelle que soit la zone. Ceux qui avaient investi avant conservent l’avantage jusqu’au terme de leur engagement de six, neuf ou douze ans. Pour un investisseur qui réfléchit aujourd’hui à un achat dans le neuf, le Jeanbrun a pris le relais sur une logique différente, l’amortissement plutôt que la réduction d’impôt forfaitaire, mais sur un périmètre plus étroit que le Pinel ne l’a longtemps couvert.
Ce qui relève du climat politique, pas d’un chiffre mesurable
Entre le Scellier, le Duflot, le Pinel puis le Jeanbrun, un propriétaire qui investit dans le locatif a vu se succéder plusieurs dispositifs fiscaux en une quinzaine d’années. Cette instabilité réglementaire pèse sur la confiance, mais elle ne se mesure pas par un chiffre unique : c’est un facteur qualitatif, pas une donnée vérifiable au même titre que les prélèvements sociaux ou le calendrier DPE. La tension sur le marché, elle, se lit déjà dans des données ponctuelles : le réseau Foncia a par exemple recensé 225 000 dossiers de candidats pour 8 400 logements disponibles, un rapport qui illustre la difficulté d’accès au logement sans en faire une loi générale. Cette tension locative s’ajoute à un essoufflement plus large du secteur : les réservations dans le logement neuf ont elles aussi reculé, côté promoteurs, pour des raisons en partie distinctes.
La grille à se poser, plutôt qu’un verdict universel
La rentabilité moyenne de l’investissement locatif s’est dégradée, mais cette moyenne cache des situations très différentes selon le bien et le propriétaire. Avant de conclure quoi que ce soit pour son propre cas, quatre questions se posent dans l’ordre : quelle est la classe DPE du bien, et donc son horizon de mise en conformité ? Quelle est la tranche marginale d’imposition du propriétaire, qui détermine le taux effectif réel sur les loyers ? Le bien se situe-t-il en zone tendue, où la demande locative reste forte malgré tout ? Et sur quel horizon de détention l’achat est-il envisagé, sachant que la fiscalité et les obligations énergétiques évoluent sur plusieurs années ? Ce sont ces quatre réponses, pas le constat d’Orpi pris isolément, qui permettent de juger si un projet locatif précis reste pertinent.
Contenu éducatif et informatif. Ce n’est pas un conseil en investissement. Investir comporte un risque de perte en capital.
Crédit photo : Pixabay.
Sources
- Make.org, résultats de la consultation Orpi « Quelles solutions pour faciliter l’achat ou la location d’un logement ? » : make.org/FR/consultation/orpi-logement/results
- Journal de l’Agence, « Présidentielle 2027 : face à l’urgence de la crise du logement, Orpi réclame une loi intégrale », 16/10/2026 : journaldelagence.com
- Impots.gouv.fr, « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? » : impots.gouv.fr
- Ministère de la Transition écologique, « Ce qui change au 1er janvier 2025 dans le domaine du logement » : ecologie.gouv.fr
