Depuis le 21 février 2026, un propriétaire qui achète un logement pour le louer nu ne relève plus du dispositif Pinel mais d’un nouveau statut, le dispositif Jeanbrun, que la presse et les professionnels ont rapidement surnommé la loi Jeanbrun. Il est créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Il s’applique à toute acquisition réalisée jusqu’au 31 décembre 2028, sans zonage, et concerne aussi bien le neuf que l’ancien rénové. Beaucoup de contenus déjà publiés sur ce sujet viennent de promoteurs ou de cabinets de gestion de patrimoine, dont l’intérêt commercial est de vendre un bien ou un mandat plutôt que de détailler les conditions de sortie. Ce texte prend l’angle inverse, utile par exemple à qui envisage un complément de revenu locatif pour sa retraite : la mécanique chiffrée d’abord, les pièges ensuite.
Comment fonctionne l’amortissement fiscal du dispositif
Pinel réduisait directement l’impôt sur le revenu. Le dispositif Jeanbrun fonctionne autrement : il autorise à déduire chaque année une partie du prix d’achat des revenus fonciers, sous le régime réel. Le taux d’amortissement va de 3 % à 5,5 % selon le type de bien et le niveau de loyer pratiqué : 3,5 % pour un loyer intermédiaire et jusqu’à 5,5 % pour un logement très social dans le neuf, des taux légèrement inférieurs (3 % à 4 %) pour l’ancien rénové. Cet amortissement se calcule sur 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants correspondant à la valeur du terrain, non amortissable. La déduction est plafonnée à 8 000 euros par an et par foyer fiscal, un plafond qui grimpe à 10 000 ou 12 000 euros quand une bonne part des revenus locatifs provient de logements sociaux ou très sociaux.
En échange, le propriétaire s’engage à louer le bien nu, en résidence principale du locataire, pendant neuf ans minimum, en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire fixés pour le logement intermédiaire. Pour l’ancien, l’accès au dispositif suppose en plus des travaux de rénovation lourde représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec un objectif de performance énergétique élevée (étiquette DPE A ou B) une fois les travaux terminés. Sur un appartement ancien acheté 200 000 euros, cela représente au minimum 60 000 euros de travaux éligibles.
Pour fixer un ordre de grandeur : sur un logement neuf acheté 250 000 euros et loué au loyer intermédiaire, la base amortissable (80 % du prix) s’élève à 200 000 euros. Au taux de 3,5 %, cela représente une déduction annuelle de 7 000 euros des revenus fonciers, en dessous du plafond de 8 000 euros, répétée chaque année pendant neuf ans tant que l’engagement de location est respecté. Sur un loyer très social, le taux grimpe à 5,5 %, soit 11 000 euros déductibles, cette fois au-dessus du plafond de base mais dans la limite du plafond majoré à 12 000 euros. Ce calcul ne tient compte ni des intérêts d’emprunt, ni de la fiscalité propre au foyer, qui font varier l’économie d’impôt réelle d’un contribuable à l’autre.
Le rendement de 4 % mis en perspective
La presse qui a couvert le lancement du dispositif a mis en avant un rendement locatif brut théorique autour de 4 %. Ce chiffre se calcule en rapportant le loyer annuel attendu au prix d’achat, sur une hypothèse de marché favorable. Il ne retire ni la vacance locative entre deux locataires, ni les charges de copropriété, ni la taxe foncière, ni les travaux d’entretien courant, ni le risque d’impayés. Aucun rendement immobilier n’est garanti, et l’écart entre le rendement affiché en plaquette commerciale et le rendement net réellement perçu dépend largement de l’emplacement du bien et de la qualité de sa gestion, deux éléments que le calcul de 4 % ne reflète pas.
Les pièges de sortie que les sites vendeurs minimisent
Le vrai sujet du dispositif Jeanbrun n’est pas son entrée, déjà largement documentée, mais sa sortie. L’article 47 de la loi de finances 2026 est explicite sur ce point : si l’engagement de location de neuf ans est rompu avant son terme, qu’il s’agisse d’une vente anticipée ou d’un changement d’usage du logement, la totalité des amortissements déjà déduits est réintégrée dans le revenu imposable de l’année de la rupture, majorée des prélèvements sociaux. Le texte prévoit des exceptions : invalidité reconnue, licenciement ou décès du propriétaire n’entraînent pas cette reprise. Selon plusieurs sources spécialisées concordantes, une donation du bien pendant la période d’engagement, qu’elle porte sur la pleine propriété ou sur la seule nue-propriété, serait traitée comme une rupture d’engagement (le texte de l’article 47 ne tranche explicitement que la rupture par non-respect de l’engagement locatif, pas ce cas précis), sauf en cas de décès : un paramètre à anticiper pour qui réfléchit déjà à une transmission de patrimoine avant la fin des neuf ans.
La revente après neuf ans : un point qui ne se tranche pas seul
Une fois l’engagement de neuf ans tenu, la question du traitement fiscal d’une revente normale reste ouverte. Le texte de l’article 47 ne dit rien du sort des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value immobilière lors d’une revente classique après la période d’engagement : ce point relève d’un autre régime fiscal, celui de la plus-value immobilière, non traité par cet article. Plusieurs sites spécialisés dans le dispositif affirment chacun une version différente, certains évoquant une réintégration comparable à celle du statut LMNP, d’autres l’absence de toute déduction des amortissements dans ce calcul. Faute de source officielle qui tranche explicitement cette question pour la revente normale, ce point mérite un avis fiscal personnalisé plutôt qu’une réponse générale, et aucune affirmation ferme sur ce sujet précis ne devrait être prise pour acquise avant d’avoir été vérifiée avec un professionnel.
Une grille de vigilance avant de signer
Avant d’engager neuf ans sur un bien, quelques questions concrètes méritent d’être posées à tête reposée, loin du rendez-vous commercial. Peut-on réellement tenir neuf années de location sans qu’un accident de vie (mutation professionnelle, séparation, besoin de liquidités) ne pousse à vendre plus tôt que prévu, avec la reprise d’amortissement que cela implique ? Le prix proposé correspond-il au marché local du quartier, ou au surcoût classique associé aux programmes neufs vendus avec avantage fiscal intégré ? Et surtout, le calcul de rentabilité a-t-il été vérifié par quelqu’un qui n’a aucun intérêt commercial à ce que la vente se conclue, un notaire ou un conseiller fiscal indépendant du vendeur ? Ces trois questions suffisent à filtrer une bonne partie des propositions reçues par courrier ou par démarchage téléphonique.
Le dispositif Jeanbrun n’est ni un piège systématique ni une martingale fiscale : c’est un mécanisme d’amortissement encadré, avec des contreparties précises et un point fiscal encore flou à la sortie normale. La décision se construit au cas par cas, selon la tranche d’imposition réelle du foyer, la durée de détention effectivement envisagée, et la capacité à tenir l’engagement locatif sans contrainte financière excessive. Un simulateur en ligne ou une plaquette commerciale ne remplacent pas ce calcul personnalisé.
Contenu éducatif et informatif. Ce n’est pas un conseil en investissement. Investir comporte un risque de perte en capital.
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