L’emplacement

L’emplacement

Vous voulez investir dans un immeuble de rapport en partant de zéro ? Alors je vous déconseille de suivre l’adage qui fait le plus grand bruit : l’emplacement. Je prends à contre pied la pensée générale, mais l’expérience venant petit à petit, je me rends compte de certaines choses.

 

Immeuble de rapport

 

Ce que l’on entend sur l’emplacement

 

En écoutant les agents immobiliers, les médias soit disant spécialisés et autres conseillers, même le banquier parfois, vous devez absolument être intransigeant sur l’emplacement ! Ce serait la règle d’or, le Saint Graal. C’est vrai que lorsqu’on démarre, néophyte, tous les conseils sont bons à prendre pour ne pas se tromper. Nous ne voulons pas échouer.

 

Ma récente expérience me montre que cet adage n’est pas si important. Je ne suis pas le seul à penser ainsi, d’autres investisseurs s’en rendent compte également.

 

On pourrait penser que ces donneurs de leçons ne sont jamais passés à l’acte, n’ont jamais investi eux-mêmes. C’est toujours plus facile de conseiller les autres depuis une position hautaine.

 

Mon investissement se situe dans une petite ville de province, petit est relatif. A partir de quelle taille c’est petit ou moyen ? Je l’ai choisie pour son rendement et son potentiel. Il y avait des travaux de rafraîchissement à faire, la vétusté était là.

 

Il est excentré du centre ville, 10 minutes à pied, ce qui en rebute plus d’un. Il n’a pas de vis-à-vis mais vue sur un espace technique du territoire, rien de glamour. On me l’a d’ailleurs fait remarquer lors de mes premières visites de mise en location, un baptême du feu. L’agence immobilière l’a bien souligné également. Pourtant, je n’ai aucune vacance depuis mon investissement. Les locataires semblent bien se plaire.

 

L’emplacement ? Mais pas que…

Chaque profil est différent, chaque locataire recherche un bien pour différentes raisons.

 

Exemple d’emplacement de grande ville :

 

Pierre a investi dans 2 appartements dans une très grande ville. Leurs prix d’achat frais de notaire inclus sont 160 000€ et 175 000€. Ils sont loués 770 et 860€/mois. Aujourd’hui, il voudrait acheter sa résidence principale, mais les banques lui refuse sont prêt immobilier. Il ne comprend pas.

 

C’est l’exemple d’un investissement parfait au point de vue de l’emplacement qui va malheureusement plomber pour de nombreuses années cet investisseur. Il est assez simple de comprendre pourquoi les banques lui refusent un nouveau prêt.

 

Pierre a emprunté la totalité de ses appartements sur 20 ans, sans apport. Jusque là tout va bien, on aurait peut être fait pareil. Il rembourse un prêt de 970€/mois et le second 1070€/mois. C’est ici que ça coince. Les banques ne prennent pas 100% des loyers pour calculer le revenu et l’endettement. Elles intègrent des hypothétiques vacances locatives et les frais d’entretien. La banque va donc considérer seulement 70% des loyers.

 

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(770 +860) x 0,70 = 1140€/mois de revenus locatifs. Or, Pierre rembourse ses emprunts pour un total de 2040€/mois. Aux yeux des banques, notre investisseur a donc une charge mensuelle supplémentaire de 900€/mois. Pierre a malheureusement investi dans une dette… Son emplacement est parfait pourtant ! Dans les faits, il n’aura peut être jamais de vacances.

 

J’avoue, on est presque hors sujet dans cet exemple, le problème est plus financier que géographique, mais c’est bien cette géographie parfaite qui a poussé Pierre à l’achat.

 

Investir dans des biens locatifs avec un cashflow négatif vous plombe pour d’autres projets. Avec un cashflow positif vous pourriez acheter votre résidence principale sans avoir besoin de revendre vos autres investissements locatifs. Pour ça, il n’aurait pas fallu investir dans une grande ville, mais plutôt dans une ville de province, voire dans un village.

 

Certains quartiers et certaines villes ont beau être considérés comme des valeurs sûres :  VIIe ou XVIe arrondissement de Paris, Neuilly-sur-Seine (92), VIe arrondissement de Lyon, quartiers Monselet et Procé à Nantes, avec leur image de marque très valorisante pour leurs habitants, ces adresses sont très recherchées. Elles ont donc toutes les chances de séduire les locataires.

 

l'emplacement immobilier

 

Certains quartiers, peut être moins positifs, doivent-ils être pour autant négligés ? La demande locative peut y être bien réelle. Si le logement est situé dans un secteur calme, bien équipé et bien desservi, il séduira les locataires, d’autant que le loyer y sera plus bas. Avec des prix de l’immobilier plus abordables, votre rentabilité sera plus importante. Procédez à une analyse pour bien cerner les tenants et les aboutissants de votre investissement.

 

Je vous passe le couplet d’investir en local ou au national. L’idée de fond est la même : votre stratégie.

 

L’emplacement

 

Il n’y a pas de vérité vraie. Notre stratégie d’investissement est différente pour chacun et les locataires ont des besoins différents. Certains voudront être proches de zones d’activités, là où ils travaillent. D’autres voudront être proches du centre ville, là où ils sortent ou font leurs courses. D’autres voudront être à l’extérieur du centre pour avoir de meilleurs accès aux services, activités sportives ou culturelles. D’autres, à 2 pas de l’école…

 

A vous d’agir !

 

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