Comment négocier avec la banque ?

Comment négocier avec la banque ?

Négocier avec la banque est une étape indispensable lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier.
Si comme moi vous partez de zéro, vous n’aurez pas le choix, négocier avec la banque sera l’un des enjeu de votre réussite.Rares sont ceux qui peuvent payer des biens immobiliers sans faire un prêt immobilier. En plus de nos jours, l’argent coûte de moins en moins cher avec la baisse des taux, alors pourquoi s’en priver ? Obtenir un prêt immobilier, c’est une base pour investir et construire un patrimoine.

 

Le crédit est un outil indispensable dans l’investissement, qu’il soit immobilier, d’entreprise, de matériel, de développement… Il faut le désacraliser et ne pas en avoir peur. C’est à vous de sélectionner la meilleure banque ou la meilleure proposition pour réussir votre investissement immobilier. Pour cela, il faut négocier les bonnes conditions avec son banquier.

 

Comment négocier avec la banque ?

 

Négocier avec la banque

 

Mais que faut-il négocier avec la banque ?

 

L’univers du prêt immobilier est très vaste. Il existe presque une infinité de prêts, car un prêt est avant tout un contrat qui nous lie à la banque, rédigé par la banque, selon notre profil. Même si une trame générale existe pour automatiser la rédaction, certaines clauses nous sont spécifiques. Mais avant d’arriver à ces détails, il aura fallu choisir un prêt parmi les nombreux types qui existent : à taux fixe, à taux variable, indexé, capé, à amortissement constant, à annuité constante, in fine, roll-over, revolving, relais, hypothécaire, etc…

 

C’est une jungle !

 

C’est pourquoi les conditions générales, que vous signez, ou que vous allez signer dans votre offre de prêt, font une vingtaine de pages en moyenne.

 

Pour en revenir au sujet, il faut garder à l’esprit que chaque point est négociable et que leur utilité dépendra de votre situation, de votre projet, de vos objectifs.

 

Négocier avec la banque est un échange entre les 2 parties pour se mettre d’accord sur les termes du contrat. Vous pouvez proposer, demander, offrir des contreparties mais surtout ne pas exiger.

 

En sachant parfaitement à quoi correspondent les différentes clauses de votre offre de prêt immobilier, vous saurez exactement ce dont vous avez besoin en fonction de votre stratégie d’investissement.

Vous serez focalisé sur l’essentiel et vous pourrez aller plus loin dans la relation avec votre banquier.

 

 

Le taux d’emprunt immobilier

 

Quand on parle de prêt immobilier, on pense tout de suite : Taux. Le taux est bien évidemment important dans notre dossier puisque, plus il sera élevé, plus notre mensualité d’emprunt sera élevée, plus cher nous coûtera le prêt.

 

Vous pouvez utiliser des sites comme Meilleurtaux.com ou  Empruntis.com afin de sonder le marché et comparer la proposition de votre banque.

 

N’oubliez pas que suivant votre projet immobilier et la fiscalité retenue, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers.

 

Par conséquent, ne soyez pas trop avare. Sachez lâcher du lest lors de la négociation. Votre objectif est d’avoir un taux bas mais surtout un prêt, LE financement. Utilisez cet argument à votre avantage, acceptez un taux supérieur de 0.1%, pour en contrepartie obtenir une clause qui vous intéresse.

 

Taux d'emprunt

 

Les contreparties demandées par la banque

 

C’est unanime, toutes les banques vous demanderont de domicilier vos revenus chez elles. C’est logique puisqu’elles vous accompagnent sur votre projet.

 

Selon les banques, d’autres contreparties vont s’ajouter à cela. Nous retrouverons une assurance propriétaire non occupant (PNO) au sein de la banque ou leur assurance multirisque habitation. Des fois on a de belles surprises, c’est moins cher ou mieux garanti que notre contrat actuel.

 

On pourra vous demander également de rapatrier tout ou partie de votre épargne disponible (livret) ou encore de mettre en place des solutions d’épargnes programmées sur leurs produits bancaires.

 

C’est des points où il faudra être vigilent, ne pas accepter tout et n’importe quoi dans le but d’obtenir votre prêt immobilier.

 

Ouvrir de l’épargne disponible type Livret A ou Livret de Développement Durable est un bon conseil. Vous provisionnez de l’épargne court terme contre les éventuels problèmes financiers type travaux ou impayés.

 

En revanche, ouvrir une Assurance-vie remplie de frais n’est pas un bon conseil. Même si le banquier vous parle d’avantages fiscaux suivant la durée du placement, cela ne compensera pas les frais pris dessus par rapport à une assurance-vie ouverte dans une banque en ligne.

 

 

L’apport dans votre projet immobilier

 

C’est une source de confiance à ne pas négliger, et une enveloppe utilisable de plusieurs manières.

 

De nombreux investisseurs recommandent de mettre le minimum d’apport afin de bénéficier d’un effet de levier plus important. Les taux sont bas à l’heure actuelle, ce qui fait que votre emprunt vous coûte moins cher qu’avant.

 

Ainsi, ils vous recommandent de placer votre argent ailleurs afin que celui-ci vous rapporte aussi. S’il reste disponible c’est encore mieux, toujours dans l’idée des bas de laine de Mémé, ou d’avoir les reins solides.

 

Une autre vision économique dira que mettre de l’apport n’est pas si mauvais, car vous réduisez votre emprunt. Votre rendement, ou cash-flow, ou retour sur capital investi, devient un peu plus intéressant selon votre vision financière. Je nuance, car tout le monde n’a pas exactement la même analyse selon ses objectifs.

 

En tout état de cause, le banquier ne souhaitera pas prendre de risques dans votre projet. Selon votre profil, il vous demandera d’apporter certaines sommes comme les frais d’acquisition (dossier, garantie et notaire).

 

Toutefois si votre dossier est solide, il est possible d’emprunter sans d’apport. C’est ce que j’ai fait. La banque a tout financé : notaire, courtier, frais annexes, etc… Je n’ai pas sorti un euro. J’exagère, en vrai, j’ai fait un tout petit chèque (200€) pour la promesse de vente chez le notaire.

 

 

La durée d’emprunt

 

C’est un sujet de négociation assez particulier, car la logique et le besoin peuvent être contradictoires. Nous nous retrouvons alors dans une incompréhension d’objectif avec notre interlocuteur, une déroute du dialogue commun. Je m’explique…

 

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous n’avez pas la même stratégie que lorsque vous achetez votre maison principale ou une voiture. Vous souhaitez avoir la plus petite mensualité possible afin de générer le plus de liquidité possible, pour avoir une trésorerie confortable. Comme pour une entreprise, la trésorerie, c’est le nerf de la guerre.

 

Ainsi vous aurez tendance à demander la durée la plus longue possible, à savoir 25 ans. Même si les exceptions commence à ne plus être aussi discrètes : 30 ans. Une durée plus longue vous donnera plus de chance de continuer à investir, surtout si vous partez de 0 comme moi.

 

La plupart des gens, néophytes en investissement, pensent  qu’il faut la durée la plus faible possible afin de vite rembourser l’emprunt et de ne pas payer trop d’intérêts. Comme pour la résidence principale, ou la voiture. Le banquier est comme la plupart des gens, il n’est pas forcément un investisseur.

 

Certains investisseurs ayant des moyens, revenus de cadre par exemple, vont s’orienter vers des durées courtes avec un effort d’épargne, afin de vite rembourser le prêt contracté. Ce n’est pas une mauvaise stratégie, l’argent travaille d’une autre manière.

 

 

L’assurance emprunteur

 

Il existe deux manières d’assurer son emprunt : l’assurance commercialisée par l’établissement bancaire, celle qu’on vous proposera par défaut, et la délégation d’assurance, qui consiste à prendre un contrat d’assurance dans un autre établissement.

 

Vous pouvez changer de contrat d’assurance de prêt dans l’année du déblocage des fonds et maintenant avec les dernières mesures du gouvernement, à chaque date d’anniversaire du contrat.

 

Votre assurance devra vous assurer à minima pour le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie.

 

Si vous vous assurez avec plus d’options, et que dans quelques années vous souhaitez renégocier votre contrat, le nouveau contrat d’assurance que vous présenterez à l’établissement bancaire devra avoir les mêmes caractéristiques ou plus, sinon la banque pourra le refuser. (C’est son argent qu’elle assure, pas le vôtre)

Attention, je ne dis pas qu’il faut s’assurer « petit » (et donc pas cher), je pense long terme. Dans quelques années lorsque vous remettrez vos contrats à plat pour faire marcher la concurrence, c’est ces points, entre autres, qui seront déterminants.

 

C’est-ce que je fais, tous les 5 à 10 ans environ. Je regarde l’évolution du marché, des prestations et des prix, pour faire marcher la concurrence. Des fois c’est moins cher ailleurs, je pars, des fois c’est plus cher ailleurs, je reste. (Idem assurance auto et autres abonnements… Je ferais peut-être un article dessus un jour, il y a matière et astuces je pense.)

 

 

La modulation d’échéance

 

La modulation d’échéance est pratique, vous pourrez négocier ce point avec la banque. Cela vous permet, après avoir remboursé quelques échéances, de moduler à la hausse ou à la baisse votre mensualité d’emprunt.

 

Ainsi, en réduisant votre échéance, vous pourrez augmenter la durée de votre emprunt. Le prêt vous coûtera plus cher mais vous augmenterez vos liquidités, la trésorerie. Une bonne stratégie car vous bénéficiez d’un bon taux après négociation et vous augmenterez derrière la durée du prêt immobilier. Il y a quand même une limite, vous ne pouvez pas aller au-delà d’un certain délai, souvent deux ans de plus sur la durée totale de l’emprunt.

 

Au contraire, si vous augmentez votre échéance, vous baisserez la durée de votre emprunt immobilier et donc le coût de votre prêt. C’est une stratégie intéressante quand vous arrivez à la fin de l’investissement, pour rembourser plus vite sans payer les pénalités de remboursement anticipé.

 

 

Durée d'emprunt

 

L’exonération de pénalité de remboursement anticipé

 

Si vous remboursez par anticipation votre prêt, vous aurez des pénalités de remboursement anticipé. C’est écrit ou sera écrit dans votre contrat. Ces pénalités sont variables et négociables d’un contrat à l’autre. Elles représentent au maximum 3% de votre capital restant dû, et ne peuvent pas excéder 6 mois d’intérêts. C’est la plus petite somme qui est prise en compte, la loi est dans le sens de l’emprunteur.

 

Si vous savez que vous aurez besoin de revendre votre bien, pensez bien à négocier l’exonération de la pénalité de remboursement anticipé afin d’éviter de payer une somme supplémentaire.

 

Si vous investissez, c’est généralement pour du long terme. Vous créez, construisez, développez votre patrimoine selon votre stratégie. Il n’y a donc peut-être pas d’intérêt à négocier avec la banque cette pénalité. Vous pourrez vous servir de cet argument à votre compte. « M. Le banquier, je ne négocie pas la pénalité, mais en échange vous pourriez peut-être m’offrir ceci ou cela… »

 

 

Le différé de remboursement

 

Lorsque vous avez des travaux à effectuer (et même si vous n’en avez pas à faire), il est bon de négocier un différé de remboursement. Il en existe de 2 types : différé partiel et différé total.

 

Dans le 1er cas, vous paierez les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur. Dans le 2ème cas, vous ne paierez que l’assurance emprunteur.

 

Cela permet de constituer ou reconstituer une trésorerie en mettant de côté les loyers encaissés afin de pallier à tout problème futur ou travaux imprévus. Cela n’est pas négligeable !

 

C’est un autre petit levier confortable à utiliser.

 

 

Le report d’échéance

 

Dans des cas extrêmes de difficultés, avec un locataire par exemple, au niveau du paiement de son loyer, ou tout simplement de gros travaux imprévus, vous pourrez stopper temporairement les remboursements et ainsi ne pas risquer la faillite.

 

Attention, toutes les banques ne proposent pas le report d’échéance. Suivant les contrats, vous pourrez bénéficier d’une durée de report limitée sur justificatif.

 

Un autre outil réconfortant à négocier avec la banque.

 

Une bonne négociation avec la banque

 

Le prêt immobilier est constitué d’un ensemble de clauses, importantes en nombre et en utilité, pour protéger les 2 parties : la banque et vous. Il ne faut pas sous-estimer ces outils, et les négocier selon votre stratégie.

 

Est-ce que vous visez une revente rapide, ou bien le développement de votre patrimoine pour générer des revenus passifs ?

 

Toutes ces informations vont faciliter votre négociation avec le banquier et vous allez pouvoir utiliser le prêt immobilier selon vos besoins et non le subir comme beaucoup d’investisseurs.

 

N’oubliez pas de faire des concessions, il faut créer une relation gagnant-gagnant pour séduire votre interlocuteur, et développer une relation durable.

 

A vous d’agir !

 

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