Comment investir dans un immeuble de rapport ?

Comment investir dans un immeuble de rapport ?

 

Comment investir dans un immeuble de rapport ? C’est la première question que l’on peut se poser lorsqu’on débute dans le domaine ou lorsque l’on veut passer à l’acte.

 

Investir dans un immeuble de rapport est un placement plutôt sûr, selon vos objectifs, même si sa valorisation est corrélée au marché immobilier. Investir dans un immeuble reste une bonne affaire pour qui maîtrise l’investissement, et est souvent affaire de passionné d’immobilier et de connaisseur.

 

Acheter un immeuble de rapport est évidemment le rêve de beaucoup d’investisseurs, mais ce n’est ni un projet facile à monter, ni une façon de devenir rentier à court terme.

 

Immeuble de rapport

 

Quels avantages dans un immeuble de rapport ?

 

Investir dans un immeuble de rapport, c’est acheter en une seule fois plusieurs appartements. Alors quels sont les avantages à investir sur un immeuble de rapport plutôt que dans plusieurs appartements à la suite ?

 

Au moment de l’achat de l’immeuble vous n’avez pas de copropriété. Ce qui veut dire que vous avez le choix des prestataires, des travaux, de la date de ces travaux, des plannings possibles selon votre trésorerie.

 

Les frais de notaire s’en trouvent beaucoup moins élevés, si on les répartit pour chaque appartement, plutôt que de faire des acquisitions successives à l’unité.

 

Le prix d’achat au m² des appartements revient moins cher qu’à l’unité, on achète « en gros », au lieu d’acheter « au détail ».

 

Après l’achat, vous voici l’heureux propriétaire. Pendant cette phase de gestion de l’immeuble, tous les appartements sont dans un même lieu, c’est donc beaucoup plus facile. Vous pouvez mutualiser les déplacements.

 

Comme vous êtes seul maître à bord, vous avez la possibilité de réduire les charges des appartements, et / ou augmenter les loyers perçus. Personnellement c’est ce que j’ai fait, le système en place était un peu bancale et un peu au black aussi. J’ai cherché des solutions pour clarifier la situation. Cela m’a permis d’apprendre de nouvelles choses et par la même occasion de diminuer un peu les charges. C’est toujours plus attrayant dans l’annonce de mise en location.

 

En conséquence de toutes ces petites choses, le rendement s’en trouve amélioré. C’est plein de petites économies dues au prix de gros, lorsqu’on ramène au m² ou au volume pour la transaction.

 

Au moment de la vente, il y a parfois plus de facilité à revendre un immeuble de rapport pour son rendement, qu’un simple appartement.

 

Dans une certaine mesure, investir dans un immeuble de rapport c’est aussi une diminution des risques. Le risque du projet est réparti sur plusieurs locataires alors que dans un appartement unique il n’y a qu’un seul loyer. C’est un point décisif dans ce type de stratégie, c’est ce point-là qui m’a convaincu et m’a fait avancer dans les investissements immobiliers.

 

Investir dans un immeuble de rapport nécessite tout de même de bien étudier le projet.

 

cash-flow

 

Quels inconvénients dans un immeuble de rapport ?

 

Investir dans un immeuble de rapport présente aussi un peu d’inconvénients, c’est le revers de la médaille.

 

En fait, les inconvénients sont essentiellement liés à nos peurs, nos angoisses, notre caractère. Par exemple, j’ai un grand de besoin de contrôler et maîtriser les choses, anticiper. Parfois, je fais quelques pic de stress pour des broutilles, de surcroît amplifiés par la fatigue quand elle est présente.

 

C’est l’aspect émotionnel. (On pourrait faire un parallèle avec la bourse)

 

Lorsqu’il y a plusieurs locataires à gérer, c’est aussi plus de travail.

 

Comme on est seul à la barre, on doit assumer seul les problèmes qui sont habituellement gérés par une copropriété : façades, murs, toiture.  Mais ce n’est pas un risque plus élevé pour autant. Dans une copropriété vous êtes responsable à la côte part de votre bien, ici c’est pareil, sauf que la côte part est de 100%. En proportion c’est pareil.( Et vous avez 100% des loyers)

 

En revanche, le risque est géographique, tous les biens étant dans la même zone.

 

 

Le double effet de levier de l’immeuble de rapport

 

Les économies, citées plus haut, réalisées lors de l’achat et pendant la gestion de l’immeuble se répercutent naturellement sur la marge et donc sur la trésorerie mensuelle. Ouf ! Le cash-flow est là, comme on dit. C’est rassurant. Rassurant pour la banque aussi. Elle vous suivra plus facilement grâce à tous ces éléments.

 

L’autre effet de levier potentiel concerne la revente. Là, c’est la plus-value qui nous intéresse. On peut revendre les appartements à l’unité, au détail, souvenez-vous plus haut dans un paragraphe précédent. Donc potentiellement un ratio prix/m² plus élevé qu’à l’achat.

 

Il y a quand même un aspect réglementaire dernière cela. Il faudra faire une copropriété. C’est un géomètre qui s’occupe de cela, il rédige même le règlement par rapport au contexte de la division. C’est ce que j’ai fait dès l’achat. La copropriété est mise en place par le notaire dès la 1ère vente d’un lot.

 

gravir

 

Une seule question vous bloque encore ?

 

Allez-vous obtenir votre financement auprès de la banque ?

 

Cette inconnue vous empêche peut-être de vous projeter dans votre nouvelle vie d’investisseur. Et bien je vous dis tout dans un prochain article en cours de rédaction actuellement. Je rajouterai le lien ici pour y aller directement, il sera également en 1ère page du blog. Je vous parlerai de la banque, des prêts et du conseiller.

 

A ce propos, j’ai une certaine idée de la construction du blog et je mettrai sans doute les articles à jour régulièrement pour y apporter des précisions et des liens supplémentaires avec les informations nouvelles. Vous pourrez y revenir plus tard. Je ne sais pas si c’est réalisable pour un blog, l’idée serait d’avoir des articles vivants, qu’ils continuent à vivre même après leur publication au travers de mises à jour.

 

 

Pour conclure

 

Investir dans un immeuble de rapport a plus de chance d’être plus rentable qu’un investissement dans plusieurs appartements répartis dans différents immeubles.

 

La patience est une qualité importante pour un investisseur comme peuvent l’être la connaissance du domaine et la formation dans ce type d’activité. Certains investisseurs ont fait naître de très beaux projets, seuls ou accompagnés. Ces projets sont pour certains réalisés et pour d’autres encore en train de mûrir. Ces investisseurs impatients, ambitieux, téméraires, ont également une vision d’un projet qui rapporte dès le début afin de pouvoir dégager un cash-flow dès le premier mois.

 

Cette activité est un moyen de se construire un patrimoine facilement. (toujours dans la mesure du risque)

 

A vous d’agir !

 

Découvrez ici mon 1er article et ma présentation.